주택연금 / 연금형태의 주택담보대출

 

  어느 경제 전문가가 이런 말을 하더군요. "부모는 주택연금을 받아 자녀에게 부양을 바라지 말고, 자녀는 부모에게 상속을 바라지 말고 스스로 자립해라." 나이가 들다 보니 저절로 관심을 갖게 되는 분야가 있습니다. 그중 하나가 주택연금입니다. 주택연금에 대해서 자세하게 알아보고자 합니다.

  

  주택연금이란

  주택을 담보로 제공하고 평생 내 집에서 살면서 연금을 수령할 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 부부 합산 12억 이하의 주택이나 주거용 오피스텔을 소유하고 부부 중 한 명이라도 55세 이상이라면 신청할 수 있습니다. 이때 부부 소유의 집이 여러 채라도 모두 합산하여 공시가격이 12억 이하여야 합니다. 주택의 합산 가격이 12억 원을 초과하는 2 주택자의 경우, 3년 이내에 주거하고 있지 않은 주택을 3년 이내 처분한다는 조건으로 가입할 수 있습니다. 

  주택 연금의 월 연금액을 계산하기 위한 기준은 아파트의 경우 한국부동산원 시세와 KB국민은행 시세를 순차적으로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 경우에는 감정기관의 감정평가를 기준으로 합니다. 

  월 금액 계산은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 계산하며 이때, 주택 가격이 동일하다면 나이가 적을수록 월 수령액이 적어집니다.

한국주택금융공사

 

  주택연금의 종류

  일반용 주택연금 - 55세 이상의 주택 소유자가 주택을 담보로 평생 동안 연금을 매월 받는 방식입니다.

  우대형 주택연금 - 부부 기준 2억 5천만 원 미만의 주택을 소유하고 있으면서 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급자일 경우 일반 주택연금에 비해 18.5% 더 수령할 수 있는 연금입니다.

  주택담보대출 상환용 주택연금 - 주택담보대출이 있는 경우 인출한도(대출한도의 50~90%) 범위에서 일시금으로 받아 기존의 주택담보대출을 상환하고, 나머지 금액을 평생 동안 매월 연금으로 받는 방식입니다.

  소상공인대출 상환용 주택연금 - 인출한도(대출한도의 50~90%) 범위에서 목돈으로 찾아 소상공인이나 배우자가 가지고 있는 기존의 대출금을 상환하고 나머지 금액은 평생 연금으로 받는 방식입니다.

 

 

  주택연금담보제공방식

  저당권방식 - 저당권을 설정하는 방식으로 주택의 소유권은 소유자 개인에게 있습니다. 다만, 소유자 본인이 사망할 경우 배우자에게 소유권 등기이전 절차가 필요합니다. 이때 발생하는 상속세, 취득세, 재산세 등의 신고와 납부를 해야 하며, 종합부동산세를 부담해야 합니다.

  신탁방식 - 담보로 제공된 주택의 소유권이 한국주택금융공사에 있으므로 주택 소유자 사망 시 배우자에게 소유권 등기이전 절차가 필요가 없습니다. 이때는 한국주택금융공사에서 시행하는 승계작업으로 모든 절차가 마무리됩니다. 단, 승계받는 배우자는 상속세, 취득세, 재산세를 직접 신고하고 납부해야 합니다. 또한, 종합부동산세의 납부 의무도 있습니다.

 

  주택연금의 수령방식

  종신방식에는 정액형, 초기증액형, 정기증가형이 있는데, 가입 시 나이에 따라 초기증액형과 정기증가형은 제한될 수 있습니다.

    정액형 - 평생 동안 매월 동일한 금액을 수령하는 방식입니다.

    초기증액형 - 주택연금의 가입 초기의 일정기간 동안은 정액형보다는 많이 받고, 이후에는 정액형보다 적게 수령하는 방식입니다.

    정기증가형 - 가입 초기에는 정액형보다는 적게 받고 3년마다 4.5%씩 증가한 금액을 매월 수령하는 방식입니다.

  종신혼합방식 - 인출한도 범위 안에서 수시로 받고, 나머지 금액을 평생 연금 형태로 받는 방식입니다.

  확정기간혼합방식 - 가입할 당시 나이에 따라 선택한 일정한 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 거주는 평생 할 수 있는 방식입니다. 다만, 대출한도의 5%에 해당하는 의무설정 인출한도는 연금을 받는 일정기간이 지난 후, 담보로 제공한 주택의 관리비 또는 의료비 용도로만 사용해야 합니다.

 

  이외에 대출상환방식, 대출상환우대방식, 우대지급방식, 우대혼합방식 등이 있습니다.

 

  주택연금 가입자 사망 후 절차

  주택연금 가입자가 사망하면 지급되던 연금이 중지됩니다. 배우자가 주택연금을 받기 위해서는 가입자의 사망일로부터 6개월 이내에 승계절차가 완료되어야 합니다. 이때, 담보제공방식에 따른 승계절차의 차이가 있습니다.

  저당권방식 - 가입자의 사망 후 배우자가 주택의 소유권을 취득하고, 주택연금 승계를 신청합니다. 채무인수 신청 및 근저당설정 변경계약이 처리되면 한국주택금융공사에서 심사를 거쳐 통장을 개설하고 연금을 수령할 수 있습니다.

  신탁방식 - 신탁방식은 따로 소유권 이전이나 담보권 변경 절차가 필요 없습니다. 공사에서 시행하는 승계절차가 마무리되면 연금을 수령할 수 있습니다.

 

  가입자와 배우자 모두가 사망하면 주택연금은 종료됩니다. 이때, 공사는 연금대출 은행에 가입자가 받은 연금액과 이자를 변제하고 주택을 경매나 공매를 실시하여 처분한 다음 보증채무를 한 금액을 회수합니다. 정산이 완료된 후, 나머지 금액은 상속인에게 돌려주고, 모자란 정산금액은 국가가 부담합니다. 

  다만, 상속인이 매각이나 직접 현금으로 상환할 수 있는데, 본인이나 타인에게 매각할 경우에는 한국주택금융공사의 동의가 필요합니다. 

 

 

  주택연금은 기본적으로 주택을 담보로 제공하고 연금 형태로 받는 대출금입니다. 따라서 이자가 발생합니다. 이자는 주택연금이 종료되고 정산 시 상환한다고 합니다. 매월 상환할 수는 없지만 원한다면 매년 상환할 수는 있습니다. 이자가 복리로 계산되기 때문에 매년 상환하는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.